アラフィフ女子の山あり谷あり優待割安株投資日記

株初心者だって優待割安株投資で頑張ります!不動産も為替も外国株も、山あり谷ありアラフィフ女子の欲張りな日々をつづります。

中古の収益用戸建を買います。

   

ちょっとブログの間隔があいてしまいました。

今、ちょうど本業の方で「今年度の事業計画が達成できないんじゃないか!?」ってなってるところへ、「来年度の事業計画はどうするんだ!?」って被せられて、さらにそんな状況の時に限って「この戸建物件、路線価ですよw月内決済ならヤマちゃんさんに回してもいいです。」なんてきたもんですから、もうバタバタどころじゃない感じだったんです。

そしてさらにさらに私の好きなエリアでアパートの売り物件があるっていうから、「え~、このアパート欲しいです。私だったら現状有姿で買いますから、一番手の方が撤退したらお声がけお願いしまーす。」って言ってたら、本当にお声がけを頂いて、トントン拍子に話がまとまってしまいました。

私の最優先事項は不動産よ

まだまだ本業の方はバタバタしてるんですが、そんなことよりも不動産の方が私にとっては、緊急度が高く重要度も高い「最優先事項」ですから、来週はお休みを頂いて戸建物件の決裁・引渡しとアパートの売買契約とをこなしていくことにしています。

あっ、ちょっとだけ解説しますと、不動産を購入する場合、ほとんどが融資を活用しての購入になりますから、次のような流れになっていきます。

1.買主が買付書を提出
2.売主が承諾
3.不動産売買契約を締結(手付金支払い及び仲介手数料半額支払)
4.金融機関との金銭消費貸借契約を締結(融資の決定ですね)
5.不動産売買の決裁・引渡し

こんな流れですから、不動産購入にあたって融資を活用する場合は、売買契約と決裁・引渡しに日数があくことになるんですね。
大体、売買契約締結から決裁・引渡しまでは1か月半から2か月ぐらいだと考えておけばいいと思います。

ですので、来週は、「戸建物件の決裁」と「アパート物件の売買契約」が入ってくる感じになるんです。

購入する戸建物件の概要

今回の戸建物件は、国道16号線(不動産業界ではルビコン川と言われてます。)の内側になんとか収まっているエリアにあって、平成元年築なんですけど、さっきも書いたとおり路線価(平米あたりの土地価格を国税庁が算定してます)で買えちゃう価格なんです。

具体的に言うと、1平米約9万円の土地が115平米あって、その上に平成元年築の4LDKの建物が建っていて、駐車スペース2台分ある不動産が1000万円だったんです。

いわゆる、土地値物件っていうモノなんですけどね。

リーマンショック後の2009年あたりから2012年ぐらいまではこんな物件はゴロゴロあったんですけど、最近はなかなかお目にかかれないんですよね、国道16号線の内側エリアですと。

それに今回の戸建物件はすでに家賃9.5万円で借りている方がいらっしゃる状態ですから、購入後に入居者募集などもすることなく、すぐに家賃収入が入ってきます。

年間の家賃が114万円で購入価格が1000万円ですから、表面利回りとしては11.4%の収益不動産です。
でも、まあ他にもいろいろと諸経費がかかるんですよね。

せっかくなので実質利回りなどを解説します

せっかくなので、不動産購入の実際では他にどんなコストがかかるかを例示して、実質利回りなんかを書いてみましょうか。

・仲介手数料が「購入価格の3%プラス6万円の36万円」
(今回は売主さんが不動産屋さんなので仲介手数料は不要でした。)

・登記変更等司法書士さんへの支払いが「約27万円」
(買う側が負担。購入する不動産の価格や融資の額によって変動します。)

・固定資産税・都市計画税が「年間約5万円」

・火災保険が長期払いの1年分で「約5万円」

・家賃の入金管理や賃貸人対応、入居者付け等をお願いする不動産管理手数料が家賃の5%で「年間5.7万円」
(今回、私は自分で管理する予定なのでなし)

ということで、毎年の賃料114万円から毎年必要な経費である「固定資産税等税金」「火災保険」「管理手数料」の合計15.7万円が減額となるので実際には98.3万円が実質家賃収入になります。

そして、1000万円の物件を購入するのに、仲介手数料と登記変更料が発生するので63万円が増額となって、実際には1063万円です。

また、今回の物件はお付き合いのある信金さんが、900万円の融資を金利1.98%(変動)、25年払いで出してくれることになりましたので、毎月の返済は3.8万円(年間45.6万円)になります。

結果として、98.3万円÷1063万円で「実質利回りが9.25%の収益不動産」ということになり、実質年間収入は98.3万円-45.6万円の「52.7万円」という具合になります。

購入する際に支出するお金は、融資以外の100万円と仲介手数料36万円(今回はなし)と登記変更等料金27万円ですから、163万円となります。

概ね3年間、今の入居者さんが住んでいてくれれば投資金額は回収できて、あとは利益が積みあがっていくという具合ですね。

さらにその先を見据えると

最後は「この物件を売る時にいくらで売れるのか?」ということですけど、まあ初期投資を回収した後2年ぐらい経過した時(5年後)に売却しても900万円以下ということにはならないでしょう。

ざっくりと計算すると初期投資が163万円、投資回収金額が5年間で263.5万円、融資金額と同額の900万円で売却したとすると「263.5(5年間の実収入)-163(初期投資額)-33万円(売却時の仲介手数料)で67.5万円が利益」、さらにそこから20%の税金がかかるので「最終的には税引き後利益54万円」という感じですね。

163万円を5年間運用して217万円ですから約1.3倍ってことになりますよね。

すると、163万円を年利6%の複利運用していったレベルになります。これをどう考えるか、ですけど、5年間というベースのシミュレーションで考えると株式投資で163万円を原資にして頑張った方がいいかもしれませんよね。

最後はバランスなんでしょうね

あとは不動産の賃貸運営をどのようにやっていくか、でかなり変わってくるとは思います。

今回の物件は、平成元年築の木造建築ですから賃貸用物件としては少なくともあと20年は入居者さんが変わる度に内装等工事をしたり、10年に一度外壁塗装をしたりしていけば全く問題なく賃貸物件として運用することができると思います。

家賃の下落や金利の上昇など、今後20年間で何か起きるかは分かりませんけど、20年経過していれば、まあ大体、融資の残債もいつでもゼロにできるレベルになっていると思いますので、こうした不動産投資も悪くないじゃないかと思います。

とはいえ、巷では随分と不動産投資がもてはやされている割には、それほど大きく儲かるモノじゃないし、今日は書いてませんけど、入居者の滞納とか夜逃げとか、はたまた孤独死とか、いろいろなリスクがあるっていうことも考えると、株式投資のスキルをしっかりと磨いた方が良いのかもしれない、っていう気になると思いますよ。

不動産投資の場合は、融資というレバレッジがありますから拡大する時のスピードは速いですが、その分リスクもありますよね。

まあ、きっと最後は投資手法のバランスなんだとは思います。

だからこそ、一般的にお金持ちな方は、収益不動産も持ってるし、株式投資もやってる、っていうことなんですよね。

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